Wohnungen und Immobilien sind begehrt im Ballungszentrum Rüsselsheim. Verbunden mit steigenden Zinsen steigen die Preise. Makler schätzen die Lage in Rüsselsheim ein.
Rüsselsheim. Die Preise für Immobilen seien um rund 10 Prozent gefallen, berichtet Joachim Walczuch, Geschäftsführer von Eschner-Immobilien. Für potenzielle Käufer und Bauherren ist das kein Grund zur Freude. Denn dieser Trend werde durch die Gesamtentwicklung mehr als aufgewogen, sodass der Kauf insgesamt teurer geworden sei, da der Aufwand insgesamt bei circa 30 Prozent mehr liege.
Steigende Zinsen und teurere Neubauten
Lagen beispielsweise im Dezember 2021 die Zinsen bei einem Prozent und die Tilgung bei zwei Prozent (einer Annuität von insgesamt drei Prozent), so lägen die Zinsen jetzt bei vier Prozent und die Tilgung bei zwei Prozent. Insgesamt also eine Verdopplung.
Es seien zwei Faktoren, die den Markt betreffen, erläutert Joachim Walczuch: Zum einen seien die Zinsen gestiegen. Das habe zur Folge, dass die Preise für energetisch nicht sanierte oder nicht neue Gebäude sinken. „Typische Erbschaftshäuser sind vom Preis deutlich reduziert“, so Walczuch. Für sie fallen dann zusätzliche Modernisierungskosten an.
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Zum anderen habe aber die aktuelle Gesamtsituation von Inflation und Kostensteigerungen Leute bedächtiger gemacht, sodass die Nachfrage gesunken sei. Bei Bestandsimmobilien habe der Quadratmeter früher etwa 3500 bis 3600 Euro gekostet, berichtet Sahin Akmut, der Geschäftsführer von Akmut Immobilien. Je nach Lage sei ein Haus, das zuvor 330.000 Euro gekostet habe, jetzt 250.000 Euro wert.
Bei den Neubauten sorgten hingegen hohe Baukosten dafür, dass weniger Neubauimmobilien auf den Markt kommen, beobachtet Walczuch. Die Folge: steigende Preise. Akan berichtet, dass beispielsweise eine 160-Quadratmeter Doppelhaushälfte, die zuvor 590.000 Euro gekostet habe jetzt 700.000 bis 750.000 Euro kosten.
Steigende Mieten, hohe Nachfrage nach Wohnungen
„Die Mietpreise gehen hoch“, sagt Akan. „Der Mietermarkt dreht total durch“, bestätigt Walczuch. Grund sei eine steigende Nachfrage verbunden mit einer Verknappung des Marktes. Viele Menschen suchten Wohnungen, aber Wohnungen zur Weitervermietung seien für Kapitalanleger weniger attraktiv geworden, beobachtet Walczuch. Die Rate für den Kaufpreis stimme nicht mehr mit den Mieterlösen überein. Als Beispiel skizziert Walczuch eine Wohnung für 300.000 Euro, für die vor einem Jahr noch rund 750 Euro monatlich für Zinsen und Tilgung anfielen. Jetzt sei es knapp doppelt so viel Geld, rund 1500 Euro. „Solche Wohnungen kommen nicht für eine Vermietung auf den Markt“, berichtet Walczuch.
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„Die Hochhäuser sind richtig stark betroffen“, so Akan. Wegen der gestiegenen Zinsen wolle ein Klient beispielsweise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung im Dicken Busch statt 33.000 Euro 250.000 Euro.
„Schwerer Einstieg in die eigene Immobilie“
„Menschen kaufen gerne Immobilien“, berichtet Walczuch. Doch diese fallen mitunter notgedrungen kleiner aus. Wer vorher ein einzelnes Haus wollte, nimmt eine Doppelhaushälfte. Statt der Doppelhaushälfte jetzt eine Wohneinheit in einem Reihenhaus, oder statt dieser eine Vier-Zimmer-Wohnung.
Mit einem einzigen Gehalt ist es sehr schwer, eine Immobilie zu kaufen.
„Als Makler rechnen wir, ob Kunden das stemmen können“, sagt Ingrid Engel, Maklerin und Geschäftsführerin von Ingrid Engel Immobilien. So müssen ausreichendes Eigenkapital und Einkommen vorhanden sein. „Sie brauchen zwei Gehälter“, sagt Walczuch, „mit einem einzigen Gehalt ist es sehr schwer, eine Immobilie zu kaufen.“ Dennoch betont er, dass Eigentum immer noch die bessere Alternative sei, als einem Vermieter dessen Immobilie zu finanzieren. „Man quält sich die ersten zehn Jahre, danach zahlt man weniger für eine Immobilie als für Miete“, so Walczuch.
Früher hätten Anbieter die Bedingungen eines Immobiliengeschäfts fast diktieren können, erinnert sich Walczuch. Jetzt würden Makler ihrem Namen viel stärker gerecht werden als in den vergangenen Jahren: „Ein Makler muss wieder richtig vermitteln“, sagt Walczuch: Zwischen den Möglichkeiten der Kunden und den Käuferpräferenzen der Eigentümer. Das schließe die Suche nach dem bestmöglichen Finanzierungsmodell für den Kunden ein.
„Das Rhein-Main-Gebiet war noch nie ein Not-Gebiet“, betont Engel. Mit seiner guten Lage und Verkehrsanbindung sei die Nachfrage im Ballungsgebiet weiterhin hoch. „Die Nachfrage ist da, der Zuzug ist da“, sagt Engel. „Für den, der es sich leisten kann.“
„Der Einstieg in die eigene Immobilie ist schwerer geworden“, konstatiert Walczuch. Er rät: Wer es sich dennoch leisten kann, solle es jetzt tun. „Es wird nicht besser. Zinsen und Preise werden in absehbarer Zeit nicht abnehmen.“